Brak planowania inwestycji to niewybaczalny błąd

Właściwe planowanie inwestycji służy budowie przewagi konkurencyjnej przedsiębiorstwa. Jak ten proces przebiega w państwa firmie?

Problematykę tę należy rozważyć w kategoriach rozmiaru przedsiębiorstwa, technologiczności sektora oraz otoczenia konkurencyjnego. Branża deweloperska, w szczególności z obszaru rynku mieszkaniowego, jest w większości rozdrobniona, a konsolidacje są wciąż rzadkim zjawiskiem, stąd mała i średnia wielkość przedsiębiorstw nie pozwala na pozyskanie wyrafinowanych wielowskaźnikowych narzędzi planistycznych. Kolejnym aspektem jest technologiczność sektora, która w mojej ocenie opiera się głównie na kreatywności działu finansowego, ponieważ istniejące aplikacje wspierające planowanie średniookresowe ograniczają się do części sprzedażowej (klasyczny CRM – customer relationship management). Proces planowania inwestycji deweloperskiej przebiega według ściśle określonej procedury, począwszy od fazy przedzakupowej, tj. due diligence prawne i finansowe, analizy warunków technicznych, otoczenia konkurencji, identyfikacji grupy odbiorców oraz standardu budynków. Pozytywna decyzja inwestycyjna aktywuje kolejny, bardziej skomplikowany etap planowania finansowego, polegający na przygotowaniu wielowariantowych analiz finansowych przy uwzględnieniu zmiennych zależnych i niezależnych w opracowywaniu analiz wrażliwości, prognoz sprawozdań finansowych, budżetu kosztów realizacji oraz harmonogramu rzeczowego, prognoz sprzedaży i ostatecznie biznesplanu dla instytucji współfinansującej. Z uwagi na specyfikę branży planowanie każdego odrębnego przedsięwzięcia deweloperskiego uwzględnia okres od 36 do 48 miesięcy i w mojej ocenie wyłącznie ten czynnik decyduje o rentowności inwestycji, w szczególności że branża deweloperska należy do działalności nisko rentownych w ujęciu dynamicznym (roczny zwrot z kapitału).

Które czynniki biorą państwo pod uwagę, analizując wartość inwestycji?

W sektorze mieszkaniowym definiujemy wartość inwestycji odmiennie od rynku komercyjnego, rozgraniczając produkcję do dalszej odsprzedaży z nakładami na środki trwałe zwiększającymi aktywa przedsiębiorstwa, tzw. inwestycje długoterminowe. Determinującym czynnikiem wpływającym na wartość planowanej inwestycji mieszkaniowej jest potencjał przychodowy, a z perspektywy zarządu przede wszystkim wewnętrzne wskaźniki finansowe, w tym IRR equity (rentowność kapitałów własnych w całym okresie procesu deweloperskiego). Analizę inwestycji deweloperskiej, z racji długiego cyklu produkcji, należy oceniać według wskaźników dynamicznych z uwzględnieniem dźwigni finansowej, ponieważ niekiedy projekt z wysoką rentownością sprzedaży jest mniej atrakcyjny od alternatywnego, generującego niższą rentowność sprzedaży, ale wyższą stopę zwrotu na kapitale własnym w ujęciu rocznym.

Co jest warunkiem poprawnej oceny wpływu inwestycji na wartość dla inwestora w państwa przypadku?

Każdy inwestor, jak również zarządzający, powinien wypracować nadrzędny cel, którym jest wzrost wartości przedsiębiorstwa przy zachowaniu wysokiej wewnętrznej kultury organizacji. Dobór narzędzi, strategii, a przede wszystkim głęboko przeanalizowany wybór projektów inwestycyjnych i ich innowacyjność będą w przyszłości bezpośrednio wpływać na wartość firmy i jej postrzeganie przez otoczenie i konkurencję.